伴隨城市化的高速推進，中國已從城居生活進入到旅居生活，人民對有品質、有特色和有情懷的文旅產品產生了巨大的市場需求。文旅地產， 顧名思義是"文化旅游地產”，核心應為高品質的文化旅游，其發展尚處在摸索階段。目前，系列問題已經初現端倪，如房地產開發與旅游開發的 整體運營銜接不暢、結構性供給不足 等。一方面，缺少咼品質旅游產品的供應；另一方面，低品質景區的投資 熱度過于集中，導致資源閑置的問題。

1.1規劃類型
文旅地產的開發類型根據規劃定 位，主要有四大類，即：主題樂園型、 景點依托型、文旅小鎮型和度假酒店 型氣
1.1.1主題樂園型
通過主題樂園帶動地產項目和配 套商業是此類型的主要模式。由于此 類項目硬件設施及后期運營維護投入 高，且資金回籠慢、沉淀多，要求開 發商具有較高的資金籌措能力和運營 管理能力。宋城股份、常州恐龍園等 都是該類規劃的典型代表。未來，該 模式項目的規劃設計需要重點考慮如 何讓游客留得住、留得久，加強文化 元素融入及利用網絡科技都是發展方 向。
1.1.2景點依托型
此類項目通常以稀缺的自然資源 為規劃重點，關鍵要處理好銷售地產 和旅游產業的比例，實現土地的集約 化利用，避免出現空城現象。雅居樂 地產、世紀金源集團等都是該類規劃 的典型代表。景點依托項目未來規劃 設計需要考慮在原有旅游資源的基礎 上，形成多樣化的產品，加入與自然 資源充分融合的體驗性文旅設施。 1.1.3文旅小鎮型
此類項目的規劃運營需要與當地 文化氛圍進行充分融合，弱化商業氛 圍，開發節奏不宜過快。云南的麗江、 浙江的良渚文化村等都是該類規劃的 典型代表。如何做好對當地原生態文 化、古建文物的保護，處理好與當地 居民的關系，是必須要解決的問題。 未來，隨著各類小鎮的崛起，規劃設 計時應需充分發掘當地特色，避免同 質化。
1.1.4度假酒店型
與傳統綜合體開發的盈利模式不 同，此類項目無需通過其他類型地產 項目彌補經營缺口，可實現獨立生存
發展。復星集團、陽光100等都是此 類型規劃的代表。這類產品的規劃， 在傳統酒店居住屬性的基礎上，疊加 了藝術、文化屬性。未來，可以考慮 與金融產品結合，形成高端項目面向 全球市場。
1.2開發策略
文旅地產的概念和范疇涉及到旅 游和地產兩個業態模式的交叉與結合, 根據盈利模式中旅游和地產兩種業態 收入主次關系的不同，文旅地產的開 發策略可分為：旅游營收主導、地產銷售主導、旅游及地產雙極驅動。

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